Mietobjekt
Das Mietobjekt muss im Vertrag individuell bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Das bedeutet, zum einen, dass der Mietgegenstand natürlich bzgl. der Haupträume genau bezeichnet ist. Zum anderen sollten auch die Nebenräume, etwaiges Zubehör und mitbenutzte Gemeinschaftsräume genau beschrieben werden. Im Idealfall wird der Grundriss und ein Inventarverzeichnis fest mit dem Mietvertrag verbunden.
Bei einer Vermietung “vom Reißbrett”, das heißt, wenn die Räume erst hergestellt werden oder sich noch im Rohbau befinden, sind diese ausreichend bestimmbar, wenn im Mietvertrag genaue Angaben über Größenverhältnisse, Anzahl und Lage der Räume enthalten sind oder der Mietvertrag Bezug auf einen Lageplan nimmt.
Vermietete Fläche
Die gemietete Fläche bestimtm sich im Gewerbemietvertrag nach der DIN 277 oder nach den Richtlinien der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung (GIF-Richtlinien).
Die DIN 277 unterscheidet zwsichen Nettogrundfläche, Bruttogrundfläche und Nutzfläche. Die Nettogrundfläche ist die Summe der nutzbaren Grundflächen aller Grundrissebenen eines Bauwerkes. Die Bruttogrundfläche addiert die Nettogrundfläche und die Konstruktionsflächen. Diese beschreiben die Summe der auf der Bodenplatte aufstehenden Bauteile (Wände, Stützen, Pfeiler). Die Nutzfläche beschreibt die Fläche, die der Nutzung der vertraglichen Zweckbestimmunng dient.Bei Fluren, Eingangshallen oder Vorräumen handelt es sich um Verkehrsflächen.
Die GIF hat im Unterschied zur DIN 277 einen eigenen Flächenmaßstab, den Flächenbegriff für Gewerbeflächen (MF-G) entwickelt. Dieserist für den mieter viel günstiger, als die DIN 277, da Konstruktionsflächen nicht und Verkehrsflächen nur teilweise angerechnet werden. Die GIF-Richtlinien sind noch nicht martküblich und sollten daher konkret im Vertrag vereinbart werden.
Zweckbestimmung
Der Zweck der gewerblichen Nutzung sollte genau im Vertrag fest gehalten werden (zum Beispiel “Die Räume werden zum Betrieb einer Gaststätte vermietet”). Die Zweckbestimmung spielt eine zentrale Rolle, da sie für den Mieter Art und Umfang der Nutzungsrechte und für den Vermieter den zu erbringenden Leistungsumfang beschreibt. Ist kein Zweck im Vertrag genannt, darf der Mieter das Objekt nur so weit nutzen, wie sich durch Auslegung der Vertragbestimmungen keine Nutzungsbeschränkungen ergeben.
