Gewerbemietvertrag Mieterhöhung und Miete
Nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit können die Parteien die Höhe des zu zahlenden Mietzinses bei Vertragsbeginn frei festlegen. Bei der Mietstruktur ist zu beachten, ob der Mieter eine Pauschalmiete zahlt (Inklusiv- oder Bruttomiete) oder ob er zusätzlich Vorauszahlungen auf die Betriebskosten zahlt (Nettokaltmiete).
Miethöhe
Die Höhe der Miete ist nach oben durch durch den Grundsatz der Sittenwidrigkeit begrenzt, wenn also ein auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besteht. Weiterhin ist das strafrechtliche Verbot des Mietwuchers zu beachten (§ 291 Absatz 1, Nr. 1 Strafgesetzbuch).
Bei der Ermittlung eines Leistungsmissverhältnisses ist die ortsübliche Marktmiete als Vergleichsmiete festzustellen. Fehlen vergleichbare Objekte, ist die Miete anhand der Methode der ertragskraftorientierten Pachtwertfindung (EOP-Methode) zu ermitteln. Danach wird der Mietzins aus den durchschnittlichen Erträgen, die ein Mieter in der konkreten Branche erzielen kann, unter Berücksichtigung seines Unternehmerlohnes, ermittelt.
Mietzahlungen und Umsatzsteuer
Mieteinkünfte sind nach § 4 Nr. 12 des Umsatzsteuergesetzes umsatzsteuerfrei. Dies gilt jedoch nicht bei bestimmten Fällen der Stellplatzmiete, wenn Betriebsvorrichtungen vermietet werden oder bei kurzfristiger Vermietung von Wohnraum (max. sechs Monate).
Ein unternehmerisch tätiger Vermieter kann einen nach § 9 des Umsatzsteuergesetzes umsatzsteuerfreien Umsatz als steuerpflichtig behandeln. Ist eine solche Option im Mietvertrag enthalten, wirkt die Vereinbarung aber nur zu Lasten eines vorsteuerabzugsberechtigten Mieters.
Haben die Parteien einen bestimmten Mietzins ohne die ausdrückliche Vereinbarung zusätzlicher Mehrwertsteuer festgelegt, ist eine ggf. später anfallende Umsatzsteuer in der bisherigen Zahlung enthalten, es liegt dann ein einheitlicher Endpreis vor.
Mieterhöhungen
Im Regelfall sind bereits im Mietvertrag Regelungen über die spätere Erhöhung der Miet enthalten. Folgende Änderungsmöglichkeiten sind möglich:
- Umsatzabhängige Miete
- Staffelmietvereinbarung
- Wertsicherungsklauseln
- Freie Vereinbarung einer Mieterhöhung
Bei der umsatzabhängigen Miete wird der zu zahlende Mietzins an einen bestimmten Prozensatz des Umsatzes oder des Gewinns geknüpft. Eine Ausnahme gilt bei der Vermietung von Räumen zum Betrieb einer Apotheke. § 8 Satz 2 des Gesetzes über das Apothekenwesen. Aus der Vereinbarung einer Umsatzmiete folgt nicht gleichzeitg auch die Betriebspflicht des Mieters, das heißt, eine Pflicht, bestimmte Öffnungszeiten zu gewährleisten, o.ä. Derartiges muss im Vertrag oder durch anderes schlüssiges Verhalten vereinbart worden sein.
Die Staffelmietvereinbarung unterliegt in der Gewerberaummiete keinerlei Beschränkungen. Für die Steigerung des Mietzinses kann ein bestimmter Prozentsatz oder auch in fester Betrag vereinbart werden. Der mieterhöhungsfreie Zeitraum zwischen zwei Staffeln unterliegt ebenfalls der freien Parteivereinbarung.
Bei Wertsicherungsklauseln ist die Erhöhung der Miete an eine Bezugsgröße geknpüft. Dies sind in der Regel die vom Statistischen Bundesamt jährlich heraus gegebenen Verbraucherpreisindizes:
- Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland (=Verbraucherppreisindex, VPI)
- Harmonisierte Verbraucherpreisindex (HVPI) für die EU-Mitgliedsstaaten
Die verschiedenen Arten der Wertsicherungsklauseln sind an den Verboten des Preisklauselgesetzes auszurichten. Darin sind die früheren Vorschriften der Preisklauselverordnung nahezu wortgleich übernommen worden. So muss der Vermieter bei automatisch wirkenden Preisklauseln mindestens 10 Jahre auf das Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten oder der Mieter das Recht haben, die Vertragsdauer auf mindestens 10 Jahre zu verlängern.
Einzelheiten dazu müssen in jedem Fall im Rahmen einer konkreten Beratung geklärt werden, da hier nur ein grober Überblick über das Thema gegeben werden kann.
