Kaution
Vereinbarungen über die Mietsicherheit sind im gewerblichen Mietrecht relativ frei. Die besonderen Schutzvorschriften des § 551 BGB für die Wohnraummiete gelten nicht. Zu beachten sind aber die durch die Rechtssprechung gesetzten Grenzen für Regelungen zur Mietsicherheit.
Barkaution
Die aus dem Wohnraummietrecht bekannte Regel (Höhe der Kaution maximal drei Kaltmieten) gilt nicht. Die Gerichte beurteilen die Frage, inwieweit das Volumen von drei Kaltmieten überschritten werden darf, unterschiedlich. Die Oberlandesgerichte haben fünf und sieben Kaltmieten noch als zulässig gewertet. Durch Individualvereinbarung (im Unterschied zur Allgemeinen Geschäftsbedingung) kann sogar eine noch höhere Kaution vereinbart werden. Die Grenze ist hier die Sittenwidrigkeit. Für die Bsetimmung der “richtigen” Höhe der Mietsicherheit muss immer das Sicherungsinteresse des Vermieters beachtet werden. Handelt es sich zum Beispiel um ein junges Unternehmen oder eine besonders hochwertige Ausstattung des Objektes, ist das Sicherungsinteresse höher.
Bürgschaft
Der häufigste Fall ist die Stellung der Mietsicherheit durch eine Bankbürgschaft. Möglich, aber seltener, ist auch die persönliche Bürgschaft eines Dritten. Letztere kommen häufig vor, wenn der Geschäftsführer einer GmbH persönlich für die Forderungen gegen die Gesellschaft bürgt.
Besonders sorgfältig muss der zu sichernde Anspruch formuliert werden. Dazu kommt es auf die Erklärung des Bürgen an, die im Zweifel ausgelegt werden muss. Wenn sich der Bürge etwa für Mietforderungen verbürgt, umfasst dies auch die Forderung des Vermieters auf Nutzungsentschädigung nach Mietende. Schadenersatzansprüche dürften aber nicht mehr von der Verbürgung für Mietforderungen erfasst sein.
Patronatserklärung
Eher selten ist die Stellung der Mietsicherheit durch eine Patronatserklärung. Der rechtliche Unterschied zur Bürgschaft besteht darin, dass die vertragliche Verpflichtung nicht auf den Patron übergeht.
Bei einer sog. “weichen” Patronatserklärung erklärt der Patron seine Loyalität gegenüber dem Tochterunternehmen. Rechtliche Verpflichtungen folgen daraus nicht.
Bei einer sog. “harten” Patronatserklärung verpflichtet sich der Patron, das Tochterunternehmen finanziell zu auszustatten, dass es in der Lage ist, seinen finanziellen Verpflichtungen nachzukommen. Gegenüber dem Tochterunternehmen ist der Patron also zum Einstand verpflichtet. Wenn er dieser Verpflichtung nicht nachkommt, haftet er dem Vermieter als Gläubiger auf Schadenersatz. Der Patron und der Mieter haften in diesem Fall gesamtschuldnerisch.
Gefährlich ist die Patronatserklärung wegen einer möglichen Nachschusspflicht. Leistet der Patron die Mietsicherheit, verwendet das Tochterunternehmen die Zahlung aber für andere Zwecke oder sie wird gepfändet, muss der Patron ein zweites Mal zahlen.
Fälligkeit
Die häufigste Frage in unserer Beratung stellt sich bei Vertragbeginn oder bei Vertragsende.
Die Parteien können vereinbaren, dass die Mietsicherheit bereits vor Übergabe des Objektes zu zahlen ist. Befindet sich der Mieter mit der Zahlung in Verzug, kann der Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen und beispielsweise den geschuldeten weiteren Ausbau des Objektes zunächst stoppen.
Nach Vertragsende darf der Vermieter die Kaution solange zurückhalten, solange sein Sicherungsbedürfnis besteht. Haben die Parteien keine Vereinbarung getroffen, muss die Kaution aber innerhalb von sechs Monaten nach Vertragsende zurückgezahlt werden.
Typsicher Fall ist folgender: Außer einer etwaigen Nachzahlung aus Betriebskostenabrechnung hat der Vermieter keine weiteren Ansprüche. Hier darf nur so viel einbehalten werden, was der zu erwartenden Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung entspricht. Wenn Sie also jeweils eine Nachzahlung von 900€ hatten, darf nicht die volle Sicherheit von 4000€ einbehalten werden. Sie erhalten bei Vertragsende 3100€ zurück, der restliche Betrag wird mit ggf. mit dem Saldo aus der Betriebskostenabrechnung verrechnet.
