Betreutes Wohnen
Was ist betreutes Wohnen?
Betreutes Wohnen nennt man Wohnformen, bei denen Menschen Unterstützung finden, die aufgrund ihrer Lebenssituation eine besondere Form von Hilfe brauchen.
Für uns als mietrechtliche Interessenvertretung hat das betreute Wohnen für ältere Menschen eine besondere Bedeutung. Dabei geht es nicht um das abfällig bezeichnete “Altersheim”, sondern um eine Wohnform für Menschen, die keinen besonderen Hilfe-, Betreuungs- oder Pflegebedarf haben, aber dennoch – neben dem barrierefreien Wohnen – zusätzliche Unterstüzung bekommen. Diese umfasst Grundleistungen im Bereich der Sicherheit oder allgemeine Betreuung und sog. niedrigschwellige Unterstützungsleistungen, die das selbständige Leben im Alter zumindest erleichtern.
Zu den Grundleistungen zählen ein jederzeit zu erreichender Hausnotruf und dessen Anschluss an ein entsprechendes Notrufsystem, die Nutzungsmöglichkeit von Gemeinschafts- und Versorgungsräumen, ein haustechnischer Service (z. B. Reinigung der Wohnanlage und der Allgemeinflächen) sowie weitere Betreuungsleistungen, bspw. Beratung, regelmäßige Informationstätigkeit, Vermittlungs- und Organisationstätigkeit (z.B. bei Umzügen) sowie soziale und kulturelle Aktivitäten.
Gibt es eine gesetzliche Definition?
Für die genannte Form des betreutes Wohnens gibt es weder eine bundesgesetzliche Definition, noch spezielle zivilrechtliche Vorschriften. Vom betreuten Wohnen müssen Pflegeeinrichtungen unterschieden werden. Diese unterliegen dem Heimgesetz des Bundes, den Heimgesetzen der Bundesländer sowie dem Wohn- und Betreuungsvertragsgesetz (WBVG). Zu den Pflegeeinrichtungen zählen insbesondere Altenpflegeheime.
Einen Anhaltspunkt bietet die DIN 77800. Dort sind Qualitätsanforderungen für das betreute Wohnen zusammen gefasst. Darin finden sich Anforderungen an die Wohnanlage und die Wohnung sowie an die Grund- und Wahlleistungen.
Was passiert rechtlich beim betreuten Wohnen?
Das betreute Wohnen besteht aus einem „Wohnanteil“ und einem „Betreuungsanteil“. Der Vertrag spaltet sich also in einen Mietvertrag und in einen Vertrag über die Betreuungsleistungen auf, wobei der Schwerpunkt auf dem Mietrecht liegt. Das bedeutet, dass vor allem die besonderen mietrechtlichen Vorschriften anzuwenden sind, vor allem die Kündigungsfristen.
In unserer Beratungspraxis kommt häufig die Frage nach der isolierten Kündigung des Betreuungsanteils auf. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 23.02.2006, Aktenzeichen III ZR 167/05 abgelehnt, soweit es die Grundleistungen betrifft. Das Konzept beruht nach dem BGH gerade auf dem Prinzip des Wohnens mit Grundleistungen. Eine fristlose Kündigung des Betreuungsvertrages kann aber möglich sein, wenn ein Vertragspartner so schwere Verfehlungen begeht, dass dem anderen die Einhaltung des Vertrags unzumutbar ist.
Durch Vereinbarung ist es möglich, dass die Kündigungsfristen verkürzt werden. So kann nach dem BGH, Beschluss vom 21.04.2005, Aktenzeichen III ZR 293/04, eine Angleichung an die Kündigungsfristen des § 8 Heimgesetz vereinbart werden. Dann kann eine Kündigung bis spätestens zum dritten Werktag eine Kalendermonats für den Ablauf desselben Monats erklärt werden. Das Betreuungsentgelt für die Grundleistungen sollte nicht mehr 20 % der Miete inklusive der Vorauszahlungen auf die Nebenkosten betragen. Ist dies nicht der Fall, ist die Wohnanlage aufgrund der Kosten und des überwiegenden Betreuungsangebotes in den Anwendungsbereich des Heimgesetzes einzuordnen.
Tipps
Vor der Anmietung sollte das Mietobjekt eingehend überprüft werden, insbesondere im Hinblick und unter Berücksichtigung einer möglichen Verschlechterung des Gesundheitszustandes. Hierzu gehören ein barrierefreies Wohnen (im Sinne der DIN 18040-2), d. h. eine bodengleiche Dusche, ein erhöhtes Toilettenbecken, ein unterfahrbarer Waschtisch, genügend breite Türen.
Ebenfalls sollten Verhandlungen über die Kündigungsmöglichkeiten geführt werden, damit das Mietverhältnis kurzfristiger beendet werden kann.
Weiterhin sollten die Leistungskataloge für die Grund- und Wahlleistungen ausführlich in Bezug auf die Höhe der Kosten und den Umfang der Leistungen überprüft werden.
