Ablehnungs- und Kündigungsrecht
Wenn der automatische Eintritt in das Mietverhältnis nicht gewünscht ist, gewährt das Gesetz dem Rechtsnachfolger ein Ablehnungsrecht. Die Ablehnung muss dem Vermieter innerhalb einer Frist von einem Monat erklärt werden. Die Frist beginnt mit der Kenntnis vom Tod des Mieters zu laufen. Sind mehrere Eintrittsberechtigte vorhanden, kann jeder das Ablehnungsrecht für sich ausüben. Es kann zu verschiedenen Fristen führen, die der Vermieter zu beachten hat.
Wird die Ablehnung fristgerecht vor allen Eintrittsberechtigen erklärt, gilt der Eintritt kraft Gesetzes als nicht erfolgt und der Erbe -falls vorhanden- wird zum Rechtsnachfolger des Mieters. Es bedeutet für den Erben, dass er die Räumung der Wohnung abwickeln muss. Der Erbe hat im Gegensatz zu dem Eintrittsberechtigen kein Ablehnungsrecht, sondern ein Kündigungsrecht.
Das Gesetz schützt nicht nur die Erben und zur gemeinsamen Haushalt gehörenden Personen, sondern auch den Vermieter. Der Hintergrund ist, dass der Vermieter nicht gezwungen werden kann, einen unzumutbaren Mieter zu akzeptieren. Das Gesetz sieht deshalb zugunsten des Vermieters ein außerordentliches Kündigungsrecht mit gesetzlicher Frist vor, wenn er einen wichtigen Grund in der Person des Eintretenden hat. Die gesetzliche Frist meint in diesem Zusammenhang die Kündigung binnen drei Monaten.
Ein wichtiger Grund muss auf konkreten Anhaltspunkten und objektiven Umständen beruhen. Der Vermieter muss also nachweisen, dass ein Mietverhältnis mit dem Eintrittsberechtigen ihm unzumutbar und nicht tragbar ist. Bloße Befürchtungen reichen nicht aus.
Der Bundesgerichtshof hat dazu mit Urteil vom 31.01.2018 festgestellt, dass eine nur drohende Leistungsunfähigkeit des eintretenden Mieters nicht als wichtiger Grund ausreicht (Az. VIII ZR 105/17). Im Fall trat ein Auszubildender in den Mietvertrag ein, worauf der Vermieter ihm mit der Begründung kündigte, er werde sich die Wohnung künftig nicht leisten können.
