Aktuelles aus Hamburg
Neuer Mietenspiegel 2023
Neuer Mietenspiegel 2023 in Hamburg: Wohnen wird teurer!
Am 12.12 hat die Stadtentwicklungsbehörde den neuen Mietenspiegel für Hamburg veröffentlicht. Leider müssen wir feststellen, dass die Mieten weiterhin steigen. Laut dem aktuellen Bericht beträgt die durchschnittliche Miete nun 9,83 € statt 9,29 € pro Quadratmeter . Das bedeutet einen Anstieg um 5,8 Prozent im Vergleich zur letzten Erhebung im Jahr 2021. Bei einigen Mietspiegelfeldern, in denen jegliche Hamburger Wohnungen nach Ausstattung, Lage, Baujahr und Größe eingruppiert werden, sind teils die Preise um mehr als 2 € pro Quadratmeter gestiegen.
Wie auch in der Vergangenheit wird jetzt über Hamburger Mieter eine Welle der Mieterhöhungen schwappen. Diese Entwicklung beobachten wir für unsere Mitglieder mit großer Sorge!
Bitte lassen Sie jede Mieterhöhung und auch die von neuen Mietverträgen von uns überprüfen!
NEU - Infotelefon - Zusätzlicher Service
Neue Leistung in Hamburg: Infotelefon für Nichtmitglieder
Die Geschäftsstelle Hamburg bietet ab April 2022 mit einem „Infotelefon für Nichtmitglieder“ eine neue Leistung an. Dieses Angebot richtet sich an Mieter, die noch nicht in unserem Mieterverein Mitglied sind.
Beim Infotelefon für Nichtmitglieder werden ausdrücklich keine einzelfallbezogenen Rechtsberatungen gewährt. Über das Infotelefon besteht aber die Möglichkeit, dass Interessenten unseren Verein und die Form der Beratungen kennenlernen.
Das Infotelefon für Nichtmitglieder ist von Montag bis Freitag in der Zeit von 10 bis 12 Uhr erreichbar. Das Infotelefon wird betreut durch unsere Beraterinnen und Berater, so dass stets die Qualität anwaltlicher Unterstützung gewährleistet ist. Sollten unsere Berater einmal nicht direkt greifbar sein, vereinbaren wir verbindlich kurzfristige Rückrufe durch uns. Wichtig ist aber, dass nur allgemeine Informationen gegeben werden können und keine einzelfallbezogene Rechtsberatung erfolgt
Neben unseren Telefon- und Email- sowie persönlichen Beratungen haben wir so ein umfassendes Angebot. Nicht zu vergessen ist auch unser Rechtstelefon für unsere Mitglieder. Da können unsere Mitglieder ohne Terminvereinbarung kurze Fragen stellen, die wir ohne Aktendurchsicht beantworten.
So oder so – rufen Sie uns in Hamburg gern unter 040 690 74 73 an. Wir werden eine Lösung finden.
Hamburger Mietenspiegel 2021
Den aktuellen Mietenspiegel der Stadt Hamburg sowie einen Online-Rechner zur Berechnung der Miethöhe finden Sie hier.
Neues Vonovia-Urteil: Sehr viele Mieterhöhungen unwirksam
Neues Vonovia-Urteil: Sehr viele Mieterhöhungen unwirksam
Dauerthema Modernisierungsmieterhöhungen – höhere Anforderungen an den Vermieter
Für großes Aufsehen hat eine neue Entscheidung des Landgerichts Hamburg vom 17. Januar 2020 (307 S 50/18) gesorgt: Das Landgericht Hamburg hat eine Mieterhöhung eines der Tochterunternehmen des Immobilienkonzerns Vonovia sogar als formell nicht wirksam eingestuft und so die Mieterin vor einer hohen Mieterhöhung von monatlich € 113,01 (jährlich € 1.356,12) bewahrt.
Was war passiert: Die Vermieterin hat an dem Haus umfangreiche Bauarbeiten ausgeführt. Die für die Arbeiten anfallenden Kosten wollte die Vermieterin in großen Teilen auf die Mieter als Modernisierungsmieterhöhung umlegen. Hierbei hat der Gesetzgeber die Vermieter verpflichtet, die Kosten der Arbeiten so aufzuteilen, dass auf die Mieter nicht die Kosten für reine Instandhaltungen umgelegt werden sollen. Den Mietern dürfen allenfalls solche Kosten als Mieterhöhung auferlegt werden, die den Wohnwert erhöhen. So soll den Mietern eine Kontrolle möglich sein.
In dem vom Landgericht Hamburg entschiedenen Fall hatte die Vermieterin einzelne Kosten aber nicht offengelegt und nur sehr pauschale Werte behauptet. Dieser unzulässigen Vorgehensweise bei nahezu allen Bauvorhaben der Vonovia hat das Gericht nun einen Riegel vorgeschoben.
Gemäß § 559b Absatz 1 Satz 2 BGB ist die Erklärung der Mieterhöhung nur dann wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559, 559a BGB erläutert wird. Zumindest bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen muss innerhalb der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen nochmals nach einzelnen Gewerken wie z.B. Maurerarbeiten, Malerarbeiten, Gerüst usw. untergliedert werden, um den Mieter in die Lage zu versetzen, die Abrechnung gedanklich nachzuvollziehen und rechnerisch überprüfen zu können.
Neuer Mietspiegel 2019
Neuer Hamburger Mietenspiegel 2019 – kein Grund zur Entwarnung
Am 26. November 2019 hat die Stadt Hamburg einen aktualisierten neuen Mietenspiegel erhalten. Dieser Mietenspiegel führt in einzelnen Bereichen lediglich moderate Steigerungen oder sogar teils sinkende Werte für die ortsübliche Miete in der Stadt Hamburg auf.
Allerdings zeigt sich auch in einzelnen Bereichen, wie beispielsweise bei kleinen Wohnungen mit Größen bis zu 41 m² Wohnfläche und auch bei den beliebten Altbauwohnungen mit einem Errichtungszeitpunkt bis Ende 1918, eine Steigerung der Mieten. Insgesamt ist aber wenigstens festzustellen, dass die Mieten etwas langsamer steigen.
Auch dieser Mietenspiegel wird jedoch Grundlage für weitere Mieterhöhungen sein. Bitte nutzen Sie Ihre Mitgliedschaft in unserem Verein und lassen Sie uns jede Mieterhöhung für Sie prüfen. Selbst bei einer richtigen Einordung Ihrer Wohnung in den Mietenspiegel und damit einer auf den ersten Blick berechtigten Mieterhöhung findet sich bei einer Vielzahl von Mieterhöhungen die Möglichkeit, diese anzugreifen und so die Miete auf dem jetzigen Niveau zu halten. Nutzen Sie unseren Rechtsrat, damit wir Ihre Miethöhe im Blick haben können.
Erhaltungsverordnung - Mehr Mieterschutz für Altona-Nord
Weiterer Hamburger Mieterschutz für Altona-Nord
Für Mieter gibt es einen weiteren Schutz in einem Hamburger Stadtteil. In Altona-Nord – zwischen Max-Brauer-Allee, Eimsbütteler Straße und den Gleisen nördlich des Bahnhofs Altona – hat die Stadt Hamburg eine weitere soziale Erhaltungsverordnung erlassen.
Diese Regulierung bedeutet, dass auch dortige Mieter vor Verdrängung geschützt werden sollen. Jeder Verkauf oder Abriss von Wohnimmobilien, bauliche Änderungen oder die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen müssen vom Bezirksamt geprüft und genehmigt werden. Als eine weitere Maßnahme ist der Stadt die Möglichkeit eröffnet, ein Vorkaufsrecht auszuüben, wenn Erwerber die Erhaltungsverordnung missachten würden.
Auch für dieses Gebiet besteht ein starker Aufwertungs- und Verdrängungsdruck, was wir in unserer täglichen Beratungsarbeit feststellen müssen.
Sollten Sie Fragen und Probleme zur Erhaltungsverordnung oder sonst in Ihrem Mietverhältnis haben, können Sie dies auch in unserer in direkter Nähe gelegenen Beratungsstelle in Altona (Hospitalstraße 107, barrierefrei) klären lassen. Terminvereinbarungen sind unter 040 690 74 73 möglich.
Neue Beratungsstelle in Hamburg Hamm
Sie sind Mieter in Hamburg-Hamm oder den angrenzenden Stadtteilen wie Horn, Borgfelde oder Rothenburgsort? Als Mitglied des Interessenverband Mieterschutz e. V. können Sie persönliche Beratungen zukünftig nicht nur in unsere Hamburger Geschäftsstelle in der Fuhlsbüttler Straße 108 (Barmbek) und der Beratungsstelle in Altona in Anspruch nehmen, denn seit Juni bieten wir in Hamburg-Hamm in der Carl-Petersen-Straße 76 in der Stadtteilinitiative Hamm persönliche wöchentliche Beratungen. Terminvereinbarungen und Beratungszeiten erfragen Sie bitte unter 040 690 74 73.
So bieten wir mit dieser dritten Beratungsstelle im Hamburger Stadtgebiet jetzt noch mehr Beratungsqualität in Ihrer direkten Nähe.
IVM Hamburg Stadtteilberatungen in Altona
Liebe Mitglieder (m/w/d),
um unser Serviceangebot für Sie zu erweitern, können Sie ab sofort auch in Altona, im Stadtteilkulturzentrum HausDrei e.V. in der Hospitalstraße 107 in 22767 Hamburg-Altona (Netzwerkraum EG, barrierefrei) durch uns persönlich beraten werden. Die Beratungszeiten sind jeweils dienstags von 15.00 bis 17.00 Uhr.
Bitte vereinbaren Sie Beratungstermine unter 040 690 74 73.
Natürlich können Sie zum vereinbarten Termin auch unserem Verein neu beitreten und sofort Beratung erhalten.
Wohnungsspekulanten
pekulation mit Immobilien verbreitet sich in Hamburg gerade rasant. So betreuen wir als Interessenverband Mieterschutz e. V. beispielsweise Mitglieder der MIETERINITIATIVE JARRESTADT (vormals STAJEHA), gegenüber ihren Vermietern. In der Jarrestadt wird u. a. im Jean-Paul-Weg, der Stammannstraße und dem Hanssensweg mit Wohnungen spekuliert. Hier werden Mieten von € 25,00 pro Quadratmer verlangt oder Wohnungen einfach leerstehend gelassen, um höhere Mieten oder Verkaufssummen zu erzielen.
Gerade solche Mieterinitiativen, die wir mit besten Kräften unterstützen, können die Politik hoffentlich dazu bewegen, das rechtlichen Möglichkeiten gegen Spekulanten auszunutzen.
Begleitend kümmern wir uns dann als Verein um die Interessen des einzelnen Mieters, Mieterhöhungen abzuwehren, Minderungen der Miete durchzusetzen und erforderliche Instandhaltungen geltend zu machen.
Mieterschutz - Die Stadt kauft Häuser für Mieter
Mieterschutz: Stadt Hamburg kauft drei Häuser im Kampf gegen Verdrängung
Im Februar 2019 hat die Stadt Hamburg endlich erneut von ihrem Vorkaufsrecht bei insgesamt drei Mehrfamilienhäusern im Bezirk Altona Gebrauch gemacht. Die soziale Erhaltungsverordnung
erlaubt es der Stadt, in Verkaufsverhandlungen einzugreifen und die jeweiligen Häuser selbst anzukaufen. Ziel ist es, die Mieter vor Verdrängung durch Modernisierungen und die Umwandlung in Eigentumswohnungen zu schützen. So hat die Stadt über den zur Finanzbehörde gehörenden Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) die Häuser Schulterblatt 11, Schanzenstraße 25 und Nernstweg 19 mit insgesamt 64 Wohn- und Gewerbeeinheiten gekauft. Anlass war, dass die eigentlichen Erwerber eine geplante Abwendungsvereinbarung zur Begrenzung der Miethöhe und sonstigen Mieterschutzzielen nicht unterzeichnen wollten.
Endlich bleibt festzustellen, dass die Stadt ihrer sozialen Verantwortung gerecht werden möchte und für eine kleine Mieterzahl deren Schutz übernommen hat. Bisher besteht keine Klarheit darüber, an welchen städtischen Vermieter, wie beispielsweise die SAGA, die Häuser weitergegeben werden. Die Kaufpreise der Häuser sind nicht bekannt.
Spätberatung in Hamburg
Spätberatung ab Januar 2019
Liebe Mitglieder,
um unser Serviceangebot für Sie zu erweitern, können Sie ab sofort jeweils montags und donnerstags auch für Abendberatungen bis 20.00 Uhr Beratungstermine vereinbaren.
Mit diesem Angebot möchten wir Mitglieder ansprechen, die späte Termine bevorzugen bzw. benötigen.
Seit dem 10.01.2019 sind wir montags von 09.00 bis 20.00 Uhr und donnerstags von 07.00 bis 20.00 Uhr für Sie da.
Wir freuen uns auf Sie!
Ihr Mieterschutz-Team
ALG II - Grundsicherung?
Mitgliedsbeitrag – JobCenter
Sie erhalten Transferleistungen – Arbeitslosengeld II oder Grundsicherung ?
Zugleich haben Sie ein mietrechtliches Problem und können sich nicht mehr helfen?
In den den meisten Fällen übernimmt dann das JobCenter den Mitgliedsbeitrag für ein Jahr in Höhe von 44,50€ aufgrund der mit der Behörde für Arbeit, Soziales, Familie und Intergartion bestehenden Kooperationsvereinbarung.
Fragen Sie bei Ihrer zuständigen Stelle nach, ob Sie eine Kostenübernahmebescheinigung bekommen. Diese legen Sie uns vor und wir rechnen direkt mit dem JobCenter ab.
Wir helfen gern!
In eigener Sache - Parken
Eine Stunde kostenlos Parken
Liebe Mitglieder,
ab dem 01.04.2016 können Sie als Mitglied im Interessenverband Mieterschutz e.V. im Parkhaus Drosselstar (Drosselstraße 15 / Ecke Starstraße) die 1. Stunde kostenlos Parken.
Lassen Sie einfach Ihr Parkticket am Empfang entwerten. Sie parken dann die 1. Stunde kostenlos.
Diesen Service bieten wir Ihnen in Kooperation mit dem Drosselstar Parkhaus an.
Baulärm in der Nachbarschaft kann zur Mietminderung berechtigen
In Hamburg Barmbek gibt es derzeit an der Ecke Fuhlsbüttler Straße / Drosselstraße 3 Großbauvorhaben bzw. stehen solche unmittelbar bevor.
Seit Anfang des Jahres wird das Parkhaus in der Drosselstraße 15 modernisiert. Die Arbeiten werden voraussichtlich im Herbst 2014 beendet sein. Daran anschließend wird das Gebäude um neue Wohneinheiten aufgestockt.
In direkter Nähe des Barmbeker Bahnhofes sind zwei weitere Großprojekte geplant. Der Spatenstich für das neue Gebäude der VBG Berufsgenossenschaft ist bereits erfolgt und ab dem 04.08.2014 soll das alte Hertie-Gebäude abgerissen und danach die Fläche neu bebaut werden.
Diese Großbauvorhaben sind mit erheblichen Lärmbelästigungen verbunden. Soweit die Tauglichkeit der Mietsache hierdurch erheblich eingeschränkt wird, kann die Miete ggf. gemindert werden.
Holen Sie sich rechtzeitig Rat bei ihren Mietrechtsexperten in der Fühlsbüttler Str. 108 direkt vor Ort in Barmbek.
Mieterhöhung - Kappungsgrenze
Seit dem 01.09.2013 gilt in Hamburg die Kappungsgrenze von 15 %.
Der Interessenverband Mieterschutz e.V. begrüßt die Absenkung der Kappungsgrenze sehr.
Die Netto-Kaltmiete ( Miete ohne Nebenkosten) darf demnach innerhalb von 3 Jahren nicht mehr als 15% steigen. Dieses auch, wenn nach dem Mietenspiegel eine höhere Miete ortsüblich wäre und vom Vermieter verlangt werden könnte. Maßgeblicher Zeitpunkt für die Berechnung der Kappungsgrenze ist die Netto-Kaltmiete, die genau vor drei Jahren, bevor die erhöhte Miete verlangt wird, gezahlt worden ist.
