Wildschweine als Mangel der Mietsache – Mieterbrief Oktober 2017
Der Sachverhalt
Der Mieter hatte eine Wohnung in einer am Waldrand gelegenen Wohnanlage gemietet. Der die Anlage umgebende Zaun war an einigen Stellen stark beschädigt und daher durchlässig. Daher drangen immer wieder Wildschweine auf das Grundstück ein. Es kam tatsächlich zu einem Angriff durch ein Wildschwein. Der Mieter argumentierte, dass man sich nicht mehr frei bewegen könne, ohne Angst zu haben. Er kürzte die Miete durchschnittlich um knapp 15%. Der Rechtsstreit ließ nicht lange auf sich warten.
Das Urteil
Der Mieter hatte Erfolg! Mit Urteil vom 21.12.2015, Az. 67 S 65/14 stellte das Landgericht Berlin fest, dass die Minderung der monatlichen Warmmiete von durchschnittlich 15 % angemessen ist. Der Vermieter ist zur Beseitigung der Mängel am Zaun und darüber hinaus auch verpflichtet, Maßnahmen zu ergreifen, um das Eindringen von Wildschweinen auf das Grundstück zu verhindern. Die Schutzpflichten des Vermieters betreffen nicht nur den räumlichen Bereich der Mietsache selbst, also der gemieteten Wohnung mitsamt Terrasse, sondern darüber hinaus auch die Abwehr von Gefährdungen und Beeinträchtigungen bzgl. der Gemeinschaftsflächen. Dies betraf hier die Grün- und Bestandsflächen sowie die Eingangsbereiche. Dringen Wildschweine auf die Gemeinschaftsflächen bis hin zum Wohnhaus ein, entspricht dieser Zustand nicht mehr dem allgemeinen Lebensrisiko, das ein Mieter hinnehmen muss. Dies gilt auch dann, wenn es sich um eine Wohnanlage am Waldrand handelt. Das Landgericht führte aus, dass eine gefahrgeneigte Mietsache nicht erst dann mangelhaft ist, wenn der Mieter wirklich Schaden erleidet, sondern schon dann, wenn er die Mietsache nur in der Befürchtung des Gefahreneintritts benutzen kann.
Hinweis für die Praxis
Zusammenfassend heißt das: Das Eindringen von Wildschweinen auf ein Grundstück stellt eine konkrete Gefahr dar und begründet einen Mangel der Mietsache, der die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch (=Aufenthalt und Benutzung ohne Gefahren) wesentlich beeinträchtigt, § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB.
