Kündigung wegen Verweigerung von Handwerksarbeiten – Mieterbrief Mai 2017
Der Sachverhalt
Die Mieter duldeten erforderliche Arbeiten zur Hausschwammbeseitigung und zogen in ein Hotel. Als der Vermieter wenige Monate später weitere Sanierungsarbeiten ankündigte, gewährten sie ihm jedoch keinen Zutritt mehr. Er konnte erst mit der Arbeiten beginnen, als er sich mit gerichtlicher Hilfe eine einstweilige Verfügung, gerichtet auf Zutritt zur Wohnung, beschaffte. Parallel dazu kündigte er das Mietverhältnis fristlos. Als die Mieter vier Wochen später Handwerkern zwecks Durchführung von Installationsarbeiten den Zutritt zum Keller verweigerten, erhielten sie eine weitere fristlose Kündigung. Sie argumentierten, dass geklärt werden müsse, ob sie verpflichtet seien, die Handwerker in die Wohnung zu lassen und ob sie die angekündigten Arbeiten dulden müssten. Das Landgericht Berlin hat sich dem angeschlossen und war der Ansicht, dass die Mieter die Einzelheiten ihrer Duldungspflicht zunächst in einem Rechtsstreit klären lassen durften, ohne befürchten zu müssen, die Wohnung zu verlieren. Der Vermieter hätte deshalb auf Duldung der Handwerkerarbeiten klagen müssen, anstatt zu kündigen.
Die Entscheidung
Das sah der Bundesgerichtshof anders! Eine Kündigung wegen der Verweigerung von Handwerkerarbeiten ist nicht erst dann möglich, wenn der Mieter einen gerichtlichen Duldungstitel missachtet oder er sich querulatorisch verhält (Az. VIII ZR 281/13). Der Vermieter kann auch dann fristlos kündigen, wenn ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Berücksichtigung aller Einzelfallumstände und des Verschuldens der Vertragsparteien nicht mehr zumutbar ist. Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sind für die Erhaltung des Mietobjekts und seines wirtschaftlichen Werts von wesentlicher Bedeutung, sodass ein erhebliches wirtschaftliches Interesse des Vermieters an der alsbaldigen Durchführung derartiger Maßnahmen bestehen kann.
Praxishinweis
Wenn der Vermieter Sanierungs- oder Modernisierungsarbeiten ankündigt, sollten diese nicht vorschnell verweigert werden. Es muss überprüft werden, ob der Vermieter ein vernünftiges wirtschaftliches Interesse in oben genanntem Sinne hat. Dann sollten diese Arbeiten geduldet werden, um keine fristlose Kündigung zu riskieren. Anders sieht es natürlich aus, wenn der Vermieter sich schikanös verhält und ihm eben kein sachliches oder wirtschaftliches Erhaltungsinteresse zusteht.
