Kein Anspruch auf Mängelbeseitigung bei Überschreitung der sog. Opfergrenze – Newsletter Oktober 2010
Neue Entscheidung des Bundesgerichtshofes:
Dem Mieter steht gegenüber dem Vermieter ein Anspruch auf Mängelbeseitigung dann nicht zu, wenn der dazu erforderliche Aufwand die „Opfergrenze“ überschreitet
Liebe Mitglieder,
mit diesem Mieterbrief wollen wir Ihnen eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshofes darstellen, in der sich der BGH mit der Fragestellung befassen musste, wann dem Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters der tatsächliche Aufwand („Opfergrenze“) derart entgegensteht, dass der Vermieter zur Beseitigung der Mängel nicht verpflichtet ist .
Der Entscheidung des BGH lag folgender Sachverhalt zugrunde: Die Mieterin verlangt von der Vermieterin die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung von Mängeln ihres gemieteten Einfamilienhauses. Nach der Ermittlung des Landgerichts belaufen sich die Sanierungskosten auf EUR 95.000. Der aktuelle Verkehrswert des Hauses beträgt EUR 28.000. Die Vermieterin wendet gegen den Mängelbeseitigungsanspruch der Mieterin ein, dass der erforderliche (Kosten-)Aufwand die „Opfergrenze“ überschreite.
Der BGH führte in seinem Urteil vom 21. April 2010, Az.: VIII ZR 131/09, u.a. aus, dass nach seiner Rechtsprechung die Verpflichtung des Vermieters zur Mängelbeseitigung dort endet, wo der dazu erforderliche Aufwand die „Opfergrenze“ überschreitet. Wann diese Zumutbarkeitsgrenze überschritten ist, muss im Einzelfall unter Würdigung aller Umstände ermittelt werden. Entscheidend ist, dass kein krasses Missverhältnis zwischen dem Reparaturaufwand einerseits und dem Nutzen der Reparatur für den Mieter sowie dem Wert des Mietobjektes andererseits entstehen darf.
Da das Landgericht zwar entschieden hat, dass zwischen den Sanierungskosten und -2- -2- dem Verkehrswert rechnerisch ein grobes Missverhältnis bestünde, der Vermieter sich jedoch aufgrund der besonderen Umstände des Falles nicht auf das Missverhältnis berufen könne, diese Annahme allerdings nach der Auffassung des BGH nicht gerechtfertigt ist, hat der BGH den Fall an das Landgericht zurückverwiesen. Das Landgericht hat dabei u.a. nun die erforderlichen Feststellungen zu treffen, wie sich das Verhältnis von Sanierungskosten und Verkehrswert der Immobilie tatsächlich darstellt und ob es der Vermieterin zugemutet werden kann, die Mängel zu beseitigen.
Mit dieser Entscheidung hat der BGH seiner Rechtsprechung bekräftigt, unter welchen besonderen Voraussetzungen dem Mängelbeseitigungsanspruch des Mieters der hierzu erforderliche Aufwand des Vermieters entgegensteht.
Wann die sog. Opfergrenze erreicht ist, ist eine Frage des Einzelfalls und schwer zu ermitteln. Sofern Sie, verehrte Mitglieder, Frage zu dieser Thematik oder zu ähnlich gelagerten Sachverhalten haben, empfehlen wir Ihnen auf die Fachkunde Ihres Beraters bei Ihrem Mieterschutzverein, dem Interessenverband Mieterschutz e.V., zurückzugreifen. Sprechen Sie uns gern an.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
