Berechnung der Wohnfläche / Anteil Dachterrasse – Newsletter August 2009
Liebe Mitglieder,
einigen, wenn nicht sogar den meisten von Ihnen ist bekannt, dass nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes eine Abweichung der tatsächlich vorhandenen von der vereinbarten Wohnfläche von mehr als 10 % einen erheblichen Mangel der Mietsache darstellt, die dem Mieter zu einer entsprechenden Mietminderung berechtigt. Dabei ist es immer wieder problematisch, wie die “Wohnfläche” ermittelt und errechnet wird. Je nach dem, wann das Mietverhältnis in zeitlicher Hinsicht vereinbart worden ist, sind bei der Berechnung der Wohnfläche der Mietwohnung die Vorschriften des § 44 Abs. 2 II. BV oder des § 4 Nr. 4 der Wohnflächenverordnung anzuwenden. Diese Vorschriften gelten nur dann nicht, wenn die Parteien den Begriff der Wohnfläche in Einzelfall eine abweichende Bedeutung beigemessen haben, wenn ein anderer Berechnungsmodus vereinbart oder ortsüblich ist oder nach der Art der Wohnung näher liegt.
Mit seiner Entscheidung vom 22. April 2009, Aktenzeichen: VIII ZR 86/09, musste der BGH die Frage entscheiden, mit welchem Anteil Dachterrassen bei der Berechnung der Wohnfläche einer Mietwohnung zu berücksichtigen sind, und zwar entweder zu einem Viertel oder gar zur Hälfte der Dachterrassen, wobei dieses Frage insbesondere dann von entscheidender Bedeutung sein kann, wenn hiervon abhängig ist, ob die 10%-Grenze überschritten wird.
Konkret musste sich der BGH in seiner Entscheidung mit der Auffassung des Berufungsgerichts befassen, dass bei der Anwendung des § 44 Abs. 2 II. BV die Anrechnungsquote nur ein Viertel betrage, wenn der Vermieter den Mieter nicht bei Vertragsabschluss darauf hingewiesen habe, dass er Außenflächen mit einem “überdurchschnittlich hohen” Prozentsatz von mehr als 25% angesetzt habe. Der BGH ist der Auffassung des Berufungsgerichts nicht gefolgt und hat entschieden, dass es einen Mittel- oder Regelwert von einem Viertel anders als bei § 4 Abs. 4 Wohnflächenverordnung nicht bei § 44 Abs. 2 II. BV zu erkennen ist und die Bestimmung es vielmehr dem Bauherren überlässt, die für ihn unter dem Gesichtspunkt der Wohnungsbauförderung günstigste Anrechnungsquote bis zur Hälfte zu wählen.
Der BGH führt weiter aus, dass dieser dem Bauherren vom Gesetz bewusst eingeräumte Spielraum der Ermittlung der Wohnfläche nach dem Maßstab des § 44 Abs. 2 II. BV dann nicht unberücksichtigt bleiben kann, wenn es – wie im zu entscheidenden Fall – um die Frage einer möglichen Wohnflächenabweichung als Mangel der Mietsache geht. Denn dies hätte zur Folge, dass Vermieter unter Umständen erhebliche Mietminderungen wegen Wohnflächenabweichungen hinnehmen müssten, obwohl die im Mietvertrag angegebene Mietfläche nach Maßgabe des § 44 Abs. 2 II. BV zulässigerweise unter Anrechnung vom Balkon- und Terrassenflächen bis zur Hälfte angerechnet worden ist.
Es hat deshalb vorbehaltlich abweichender Parteivereinbarung oder örtlicher Verkehrssitte dabei zu bewenden, dass bei Wohnflächenberechnungen nach Maßgabe des § 44 Abs. 2 II. BV die Grundfläche einer Dachterrasse bis zur Hälfte anzurechnen ist.
Abschließend weist der BGH noch darauf hin, dass die Anrechnung der Dachterrassenfläche auf die Gesamtwohnfläche der Mietwohnung allerdings dann auf einen Viertel begrenzt ist, wenn es zutrifft, dass die Anrechnung zu einem Viertel der ortsüblichen Verkehrssitte der Gemeinde entspricht.
Die Entscheidung macht deutlich, dass die Ermittlung der Bestimmung der zutreffenden Wohnfläche von vielen im Einzelnen zu berücksichtigenden Fragestellungen abhängt, insbesondere welche und wie die in Betracht kommenden Berechnungsvorschriften anzuwenden sind. Insoweit sind Sie weiterhin gut beraten, den fachkundigen Rat Ihres Beraters bei Ihrem Interessenverband Mieterschutz e.V. einzuholen.
Interessenverband Mieterschutz e.V.
