Kündigung wegen Abriss der Wohnung – Newsletter Juni 2009
Liebe Mitglieder,
mit der nachfolgend dargestellten aktuellen Entscheidung musste sich der Bundesgerichtshof mit der Frage befassen, wann die Kündigung eines Mietverhältnisses wirksam ist, die zum Zwecke der wirtschaftlichen Verwertung eines Grundstückes durch Abbruch eines sanierungsbedürftigen Wohngebäudes und Errichtung einer neuen Wohnanlage erklärt wurde.
Die relevante Kündigungsvorschrift des § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, die in der Praxis nicht häufig vorkommt, indes bei der Anwendung aufgrund der unbestimmten Rechtsbegriffe zu Problemen führt, lautet:
§ 573 BGB: Ordentliche Kündigung des Vermieters
(1) Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen.
(2) Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt insbesondere vor, wenn
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- der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde; die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht; der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will.
Der Entscheidung des BGH´s lag folgender Sachverhalt zugrunde:
Die Mieter haben Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus gemietet, das der Vermieter im Jahr 2005 erworben hat. Der Vermieter beabsichtigt, das 1914 errichtete, stark sanierungsbedürftige Gebäude abzureißen und ein größeres Gebäude mit sechs Eigentumswohnungen zu errichten und diese zu veräußern.
Der BGH entschied mit seinem Urteil vom 28. Januar 2009, Aktenzeichen VIII ZR 7/08, dass der Vermieter zur Kündigung der Mietverhältnisse berechtigt war, denn die geplanten Baumaßnahmen stellen eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes gem. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar, weil sie von vernünftigen und nachvollziehbaren Erwägungen getragen sind.
Die Fortsetzung der Mietverhältnisse würden für den Vermieter erhebliche Nachteile entstehen lassen, da unter Abwägung des Bestandsinteresses des Mieters und des Verwertungsinteresses des Vermieters unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalles die Mietverhältnisse nur dann fortzusetzen wären, wenn der Vermieter von seinem Vorhaben des Abbruches des sanierungsbedürftigen Wohngebäudes Abstand nimmt und lediglich eine “Minimalsanierung” durchführt. Dies hätte allerdings im zu entscheidenden Fall die Folge, dass allein bei der Durchführung der dringendsten Sanierungsmaßnahmen erhebliche Kosten entstünden, ohne dass sich eine Verlängerung der Nutzungsdauer des Gebäudes erzielen ließe.
Angesichts dieses Umstandes führte der BGH weiter aus, dass bei einer solchen “Minimalsanierung” bestehenden wirtschaftlichen Risiken dem Eigentümer nicht das Interesse abgesprochen werden kann, eine dauerhafte Erneuerung alsbald und nicht erst bei vollständigem Verbrauch der Bausubstanz durchzuführen.
Entscheidend war einmal mehr die Prüfung des Einzelfalles, hier die Bewertung des unbestimmten Rechtsbegriffes, wann der Vermieter erhebliche Nachteile dadurch erleiden würde, wenn er aufgrund der Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert ist. Sollten Sie mit einer solchen Fragestellung konfrontiert werden, ist es angezeigt, den fachkundigen Rat Ihres Beraters Ihres Interessenverbandes Mieterschutz e.V. einzuholen.
Interessenverband Mieterschutz e.V
