Mindestens jede zweite Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft

Betriebskostenabrechnung prüfen – Newsletter September 2005

Liebe Mitglieder,

in der Zeit von September bis Dezember erhalten die meisten Mieter ihre Betriebskostenabrechnungen. Seit Jahren wird der Beginn der Heizperiode von den Versorgungsunternehmen zu einer Erhöhung der Preise für Gas, Öl und Strom genutzt. Jede zweite Beratung hat mittlerweile die Betriebskosten zum Thema. Nicht zuletzt aufgrund der aktuellen Diskussion über die Transparenz der Energiepreise, gehen wir davon aus, daß diese Zahl in 2005/2006 nochmals ansteigen wird. Auch wenn es von Vermieterverbänden bestritten wird. Mindestens jede zweite Betriebskostenabrechnung ist fehlerhaft. Nicht jeder Fehler ist so gravierend, daß sich ein langwieriger Streit mit dem Vermieter lohnt. In diesen Fällen gilt es abzuwägen, ob man für eine geringe Ersparnis bei den Betriebskosten evtl. eine Mieterhöhung oder eine Störung des Verhältnisses zum Vermieter riskiert.

Es empfiehlt sich, immer die erste Abrechnung in einem neuen Mietverhältnis durch uns prüfen zu lassen. Zu einer eigenen Plausibilitätskontrolle haben wir die nachfolgende Prüfungsliste erarbeitet.

Bitte beachten Sie, dass insbesondere bei einer eigenen Prüfung der vom Bundesgerichtshof aufgestellte Grundsatz gilt: Eine Betriebskostenabrechnung muß so übersichtlich gestaltet sein, daß sie für den juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter nachvollziehbar ist.

Lassen Sie in allen Zweifelsfällen die Betriebs- und Heizkostenabrechnung durch uns prüfen!

Betriebskostenprüfung 

1. Ist im Mietvertrag eine Vorauszahlung für die Betriebskosten vereinbart? Nur bei einer Vorauszahlung findet eine Abrechnung statt. Ist vereinbart, daß die Betriebskosten in der Miete enthalten oder als Pauschale zu zahlen sind, wird nicht abgerechnet.
2. Sind die einzelnen Betriebskostenpositionen gesetzlich umlagefähig? In § 2 der BetriebskostenVO sind alle gesetzlich zulässigen Betriebskostenpositionen aufgeführt (eine ausführliche Darstellung jeder Position finden Sie im Mitgliederbereich unserer Homepage www.iv-mieterschutz.de). Nicht im Gesetz genannte Positionen wie z.B. Verwaltung, Reparaturen und Instandhaltungsrücklagen können nicht auf den Wohnungsmieter umgelegt werden.
3. Sind die einzelnen Betriebskostenpositionen auch namentlich im Mietvertrag aufgeführt? Im Mietvertrag nicht ausdrücklich genannte oder gestrichene Betriebskostenpositionen kann der Vermieter nicht umlegen, obwohl eine Umlage gesetzlich möglich wäre. Eine ausdrückliche Auflistung kann im Mietvertrag durch einen Verweis auf die gesetzliche Grundlage in § 2 BetriebskostenVO ersetzt werden.
4. Über welchen Zeitraum wird abgerechnet? Eine Betriebskostenabrechnung darf maximal einen Zeitraum von 12 Monaten umfassen. Bestand das Mietverhältnis nicht im kompletten Abrechnungszeitraum sind die Kosten für den Mieter nur zeitanteilig zu berechnen.
5. Sind die Gesamtkosten für jede einzelne Position angegeben? Üblicherweise fallen Betriebskosten für das ganze Haus an. Aus den Gesamtkosten wird der anteilige Betrag des Mieters errechnet. Fehlt die Angabe der Gesamtkosten, kann die Berechnung der anteiligen Kosten nicht nachvollzogen werden.
6. Ist ein Verteilerschlüssel für die einzelnen Betriebskosten angegeben und enthält die Abrechnung Angaben wie sich der Verteilerschlüssel zusammensetzt? Die Gesamtkosten müssen nach einem Schlüssel auf die einzelnen Wohnungen verteilt werden. Ist im Mietvertrag ein Verteilerschlüssel vereinbart, gilt dieser. Ansonsten ist grundsätzlich nach der Wohnfläche und dem erfassten Verbrauch abzurechnen. Zulässig ist auch eine Abrechnung nach Personenzahl, Wohneinheiten oder Miteigentumsanteilen.
7. Sind die Vorauszahlungen richtig berechnet? 
8. Sind einzelne Betriebskosten gegenüber dem Vorjahr angestiegen? Nach der rechnerischen Überprüfung empfiehlt sich ein Vergleich der anteiligen Kosten der einzelnen Positionen. Kostenschwankungen sind üblich. Bei mehr als 20% bis 30% empfiehlt sich eine Belegeinsicht.
9. Was ist eine Belegeinsicht? Belegeinsicht bedeutet, daß der Vermieter die in die Betriebskostenposition eingestellten Rechnungen offen zu legen hat. Aus den Rechnungen muß sich die eingestellte Gesamtsumme ergeben. Die Rechnungen dürfen nur im Abrechnungszeitraum angefallen sein. Es dürfen keine Kosten abgerechnet werden, die nicht zu den gesetzlichen Betriebskosten gehören.

Unsere Berater stehen Ihnen bei Rückfragen und zu Erläuterungen zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

INTERESSENVERBAND MIETERSCHUTZ e.V.