Ordentliche Kündigung Mietvertrag
Die ordentliche Kündigung ist die Vertragsbeendigung mit der gesetzlichen Frist.
Kündigungsfristen
Ist kein Kündigungsausschluss oder eine wirksame Befristung des Mietvertrags vereinbart, beträgt die Kündigungsfrist des Mieters 3 Monate. Dies gilt unabhängig von der Mietdauer. Auch nach einem langjährigen Mietverhältnis kann der Mieter mit dreimonatiger Frist kündigen. Die Kündigung muss beim Vermieter zum dritten Werktag im Monat eingegangen sein, dann ist der Vertrag zum Ende des übernächsten Monats beendet. Im Klartext: Wenn Sie zum 03.08.2016 gekündigt haben, ist Ihr Mietvertrag zum 31.10.2016 beendet.
Der Vermieter hat es etwas schwieriger Für ihn verlängert sich die Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate. Maximal kann daher für den Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten bestehen.
Kürzere Kündigungsfristen gelten nur für zum vorübergehenden Gebrauch oder möblierte Wohnräume (§ 573 c Abs. 2 u. 3 BGB). Alle anderen Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters über gesetzlich nicht vorgesehene Kündigungsgründe oder –fristen sind in den Wohnraummiete unwirksam (§ 573 c Abs. 4 BGB).
Zugang beim Vermieter
Entscheidend für die Einhaltung der Kündigungsfrist ist nicht die Versendung des Kündigungsschreibens, sondern der Zugang der Kündigung beim Vermieter. Für den Zugang der Kündigung ist ausreichend, dass der Vermieter unter normalen Umständen die Möglichkeit hat, vom Inhalt der Erklärung Kenntnis zu nehmen. Er muss die Kündigung also nicht unbedingt in Händen halten und lesen. Der Einwurf in seinen Briefkasten ist ausreichend und bewirkt den Zugang.
Vorsicht ist bei Einschreiben mit Rückschein geboten. Kann ein Einschreibebrief wegen Abwesenheit nicht zugestellt werden, ist er auch dann nicht zugegangen, wenn der Postbote einen Benachrichtigungszettel im Briefkasten hinterlässt, sondern erst, wenn das Einschreiben von der Post abgeholt wurde!
Sinnvoller ist daher eine Versendung als Einwurfeinschreiben. Im Unterschied zum Einschreiben und Einschreiben mit Rückschein wirft der Postbote ein Einwurfeinschreiben in den Briefkasten und dokumentiert den Briefkasteneinwurf. In der Praxis treten jedoch bei der Dokumentation des Einwurfs in den Briefkasten häufig Fehler auf, so dass der Zugang nicht nachgewiesen werden kann. Es besteht zwar die Möglichkeit den Zustelldienst in Regress zu nehmen. Die Höhe des Schadensersatzes ist jedoch begrenzt und liegt fast immer unter den Mehrkosten des Mieters. Die sicherste Methode den Zugang im Zweifelsfall nachzuweisen, ist der Einwurf in den Briefkasten des Vermieters mit einem Zeugen oder durch einen Boten.
Im Unterschied zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter braucht der Mieter seine Kündigung nicht zu begründen.
Die Kündigung muss jedoch schriftlich erfolgen und eigenhändig durch Namensunterschrift aller Mieter (!) unterzeichnet sein. Ein Telefax, eine Kopie oder eine E-Mail ist nicht ausreichend, um die Schriftform zu wahren.
Im Download-Bereich finden Sie einen Mustertext für eine ordentliche Kündigung.
Kündigungsgründe
Die Kündigungsgründe für den Vermieter sind abschließend aufgezählt. Der häufigste Kündigungsgrund ist der Eigenbedarf. Daneben kann der Vermieter kündigen, wenn er andernfalls an einer wirtschaftlichen Verwertung des Grundstückes gehindert ist. Als letzter Grund bleibt eine schuldhafte Verletzung von Vertragspflichten in nicht unerheblichem Umfang durch den Mieter.
Eigenbedarf
Die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung ist eine Konkretisierung des Eigentumsrechtes des Vermieters. Er kann mit seinem Eigentum verfahren, wie er möchte. Dies gilt jedoch nicht schrankenlos.
Eigenbedarf liegt immer dann vor, wenn der Vermieter für die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Wichtig ist, dass der Vermieter eine natürliche Person sein muss. Ist Ihr Vermieter zum Beispiel eine GmbH, kann diese nicht wegen Eigenbedarfs kündigen, da die Gesellschaft nicht „wohnen“ kann. Anders ist es aber wiederum bei einer BGB-Gesellschaft, die Eigenbedarf für Ihre Gesellschafter geltend macht. Die früher häufige Praxis, dass eine BGB-Gesellschaft ein Objekt mit vermieteten Eigentumswohnungen gekauft hat und dann die Mietverträge wegen Eigenbedarfs der einzelnen Gesellschafter gekündigt hat („Münchener Modell“) ist jedoch mit der Mietrechtsreform von 2013 erheblich erschwert worden, vgl. § 577a Abs. 1a BGB.
Der Begründungsaufwand für den Vermieter ist relativ gering. Er muss anlässlich der Eigenbedarfskündigung nicht sein ganzes Leben offenbaren. Es reicht der schlichte Wunsch, in den eigenen vier Wänden wohnen zu wollen, vgl. LG Mainz, Urteil vom 06.02.1996 – 3 S 248/95.
Eine Abwägung mit den Interessen des Mieters findet nicht statt. Auch wenn der Vermieters über mehrere Wohnungen verfügt, ist er nicht verpflichtet, eine andere Wohnung zu kündigen, um einen konkreten Mieter zu schonen. Eine Sozialauswahl, wie man sie von Kündigungen des Arbeitgebers kennt, findet nicht statt. Der Mieter hat aber nach § 574 BGB ein Widerspruchsrecht bzgl. der erklärten Kündigung.
Der Vermieter muss beabsichtigen, die ganze Wohnung nach der Kündigung auch tatsächlich zu nutzen. Vorsicht ist geboten, wenn der Eigenbedarfskündigung andere Kündigungen oder Mieterhöhungsverlangen voraus gegangen sind. In solchen Fällen handelt es sich oft um vorgeschobenen Eigenbedarf. Häufig beabsichtigen Familienangehörige des Vermieters auch nach einem Streit mit dem Mieter in die Wohnung einzuziehen.
In jedem Fall sollten Sie sich bei Erhalt einer solchen Kündigung durch unsere Berater aufklären lassen. Meist findet sich eine einvernehmliche Lösung mit dem Vermieter und es kann insbesondere ein Rechtsstreit vermieden werden. Vermieter sind vielfach bereit, dem Mieter beim Auszug finanziell entgegen zu kommen. Ein Rechtsanspruch auf eine „Abfindung“besteht aber nicht!
Wirtschaftliche Verwertung des Grundstückes
Ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses liegt auch vor, wenn durch die Fortsetzung des Vertrags eine angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks verhindert würde und der Vermieter dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.
Als wirtschaftliche Verwertung ist die Änderung der Nutzung des Wohnraums (z. B. als Geschäftsraum) zu verstehen, oder die weitreichende und grundlegende Renovierung, um eine bessere Vermietung sicherzustellen. In Betracht kommt auch der Abbruch und Wiederaufbau des Gebäudes. Nicht ausreichend ist der Wunsch des Vermieters, durch die Kündigung eine höhere Miete zu erzielen. Gleiches gilt für die Veräußerung im Zusammenhang mit einer bereits erfolgten oder beabsichtigten Begründung von Wohnungseigentum.
Die wirtschaftliche Verwertung rechtfertigt die Kündigung nur, wenn sie „angemessen“ ist. Dies ist gegeben, wenn die Verwertung nach wirtschaftlichen Gesichtspunkten vernünftig, sinnvoll und nicht nur spekulativ ist.
Ein Beispiel, in welchem die Kündigung möglich ist, ist die geplante wirtschaftliche Verwertung eines Grundstücks, auf dem das vorhandene Gebäude aus den 1930er Jahren stammt und sich in einem schlechten Bauzustand befindet, der heutigen Wohnvorstellungen nicht mehr entspricht und der veraltete Zustand auch nicht durch eine Sanierung verbessert werden kann. In diesem Fall ist eine Kündigung wegen Hinderung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit zulässig, wenn der Vermieter den Altbau durch einen modernen, bedarfsgerechten Neubau ersetzen will.
Bei der Frage, ob dem Vermieter durch den Fortbestand eines Mietvertrags erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses wegen Hinderung der wirtschaftlichen Verwertbarkeit berechtigt ist, müssen auch das Interesse des Mieters, in seiner bisherigen Wohnung zu verbleiben sowie die Einzelfallumstände berücksichtigt werden.
Schuldhafte Verletzung von Vertragspflichten in nicht unerheblichem Umfang durch den Mieter
Als Auffangtatbestand kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten grob schuldhaft verletzt hat. Meist wird in diesen Fällen ohnehin eine fristlose Kündigung erfolgen. Der in der Praxis häufigste Fall ist, wenn der Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges erklärt hat. Der Mieter hat diese „geheilt“, da er die ausstehenden Mieten nachgezahlt hat.
Nicht heilbar ist in diesen Fällen aber die ordentliche Kündigung. Dem Vermieter ist der weitere Bestand des Mietvertrages unzumutbar, er kann daher zwar nicht fristlos, wohl aber fristgemäß kündigen. Dieser Sonderfall steht aber auf der Agenda der Regierungskoalition und wird aller Wahrscheinlichkeit mit der anstehenden Mietrechtsreform (2. Mietrechtsnovellierungsgesetz“) abgeschafft werden.
Lassen Sie sich frühzeitig vor Ausspruch einer eigenen Kündigung oder nach Erhalt einer Kündigung des Vermieters durch den INTERESSENVERBAND MIETERSCHUTZ e.V. beraten!
