Indexmiete
Die Mieterhöhung kann auch an den Verbraucherpreisindex (VPI) geknüpft werden. Erhöht sich der VPI, erhöht sich in diesem Verhältnis auch die Miete. Die Bindung muss für Mieter und Vermieter gleichermaßen gelten. Auch der Mieter muss durch die Vereinbarung die Möglichkeit haben im unwahrscheinlichen Fall eines sinkenden Lebenshaltungsindexes die Miete abzusenken. Eine Indexvereinbarung, die nur eine Erhöhung zulässt, ist unwirksam. In der Praxis wurde von der Möglichkeit einer Indexmiete für Wohnungen noch wenig Gebrauch gemacht. Häufig findet sich diese Erhöhungsmöglichkeit bei Mietverträgen über Einfamilienhäuser, da da Mietspiegel dafür nicht unmittelbar gilt.
Nach dem Wortlaut des Gesetzes kann die Entwicklung der Miete nur durch eine Änderung des Preisindexes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte bestimmt werden. Damit sind Vereinbarungen ausgeschlossen, die die Miethöhe an die Preisänderung anderer Waren koppeln (Goldkurs, Eurokurs etc.). Während der Dauer der Indexvereinbarung sind weitere Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete und wegen Modernisierung ausgeschlossen. Eine Ausnahme besteht für Betriebskosten und für bauliche Maßnahmen, die der Vermieter nachträglich aufgrund von gesetzlichen oder behördlichen Anforderungen vornehmen musste und die für ihn bei Vertragsabschluss nicht vorhersehbar waren. Beispielsweise bei der Verschärfung von Immissionsschutzwerten oder denkmalschutzrechtlichen Anordnungen.
Wie bei der Staffelmiete muss zwischen den Erhöhungen nach einer Indexvereinbarung mindestens ein Jahr liegen. Mieter und Vermieter können vereinbaren, dass eine Erhöhung erst dann verlangt werden kann, wenn der Lebenshaltungsindex um eine bestimmte Punktzahl gestiegen ist. Hier besteht oftmals ein nicht zu unterschätzender Verhandlungsspielraum des Mieters, um eine Erhöhung für mehrere Jahre auszuschließen.
Im Unterschied zur Staffelmietvereinbarung tritt eine Mieterhöhung nicht automatisch ein. Der Vermieter muss die Erhöhung schriftlich geltend machen und den verlangten Erhöhungsbetrag berechnen. Das setzt voraus, dass in dem Schreiben der Stand des Lebenshaltungsindexes zum Zeitpunkt der letzten Erhöhung und der aktuelle Wert mitgeteilt werden. Die Differenz zwischen beiden Werten ist aber nicht gleich der Mieterhöhung.
Die Differenz muss nach folgender Formel in einen Prozentsatz umgerechnet werden:
(neuer Indexstand : alter Indexstand x 100) – 100 = prozentualer Erhöhungsbetrag
Um den so errechneten Prozentsatz kann der Vermieter die Nettomiete erhöhen. Die erhöhte Miete ist dann erstmals im übernächsten Monat nach dem Erhalt der Mieterhöhung zu zahlen. Fehlt eine der genannten Angaben im Erhöhungsschreiben, ist die Mieterhöhung unwirksam. Im Ergebnis dürfte auch eine Indexvereinbarung für den Mieter mehr Nachteile als Vorteile bringen. Liegt die Ausgangsmiete bereits über der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht sich die Miete durch die Indexvereinbarung auch dann, wenn die Mietpreise fallen. Der hypothetische Herabsetzungsanspruch des Mieters greift nicht, da der Verbraucherpreisindex – von einzelnen Monaten abgesehen – bislang nicht gesunken ist.
Der Verbraucherpreisindex für Deutschland misst die durchschnittliche Preisentwicklung aller Waren und Dienstleistungen, die von privaten Haushalten für Konsumzwecke gekauft werden. Hierzu gehören insbesondere die Miete, die Güter des täglichen Bedarfs (z.B. Lebensmittel, Bekleidung), Dienstleistungen (z.B. Frisör, Versicherungen) und die sonstigen Gebrauchsgüter (z.B. Auto, Waschmaschine). Insgesamt umfaßt der Warenkorb ca. 750 Waren und Dienstleistungen. Der Warenkorb und die Gewichtung der Ausgaben wird alle fünf Jahre aktualisiert. Dazwischen wird einmal monatlich eine Preisermittlung durchgeführt. Abgefragt werden rund 350.000 Einzelpreise. Deren monatliche Preisveränderung wird dann im Verbraucherpreisindex abgebildet.
Ausküfte über den Verbraucherpreisindex finden Sie beim Statistischen Bundesamt: www.destatis.de
Quelle: Statistisches Bundesamt
